Advertisement Area

Làm sao để quản trị tốt dòng tiền đầu tư vào bất động sản?

Làm sao để quản trị luồng tiền hiệu quả trong danh mục đầu tư bất động sản không chỉ là một câu hỏi – đó là một thử thách cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, hiện nay, việc lựa chọn một kênh đầu tư phù hợp sẽ giúp thị trường giảm bớt được rủi ro.

Bản chất luồng vốn

Một trong những mục tiên quan trọng của nhà đầu tư là làm sao để tối ưu hóa khả năng sinh lời cho dòng tiền. Bên cạnh việc cân bằng, những chi phí hiện có lẫn phát sinh, dự đoán và tính toán các khoản tương đối, hiểu rõ bản chất luồng tiền cũng sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

Nếu quản lý dòng tiền hiệu quả sẽ đem lại cho nhà đầu tư một khoảng lợi nhuận đáng kể. Nếu chỉ tính riêng lĩnh vực bất động sản, bên cạnh quỹ đầu tư, nguồn vốn cũng có thể đến từ nhà phát triển dự án cũng như những nhà đầu tư tài chính.

Từ đây, các cấp độ đầu tư sẽ được phân loại từ cấp độ niêm yết, tới cấp độ công ty và cấp độ dự án để nhà đầu tư chọn lựa. Mỗi cấp độ có các đặc điểm riêng về mặt thời gian, tính thanh khoản, hình thức tham gia và quan trọng là tỉ lệ IRR (tỉ suất hoàn vốn nội bộ).

Theo đó, tỉ lệ này được biểu hiện bằng mức lãi suất nếu được dùng để quy đổi dòng tiền của dự án, thì giá trị thực thu bằng giá trị thực chi. Ngoài ra, con số này cho biết chi phí vốn tối đa mà dự án có thể chịu đựng. Điều đó đồng nghĩa, phương pháp IRR đơn giản hoá dự án thành một con số duy nhất.

Từ đó, các nhà đầu tư có thể xác định được liệu dự án này có tính khả thi về tài chính hay không, có khả năng đem lại thặng dư lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không?

Đối với các dự án dài hạn có dòng tiền tương đối không ổn định và tỉ lệ chiết khấu cùng chi phí nguồn vốn khác nhau theo từng thời điểm. Do đó, khi so sánh hiệu quả của các dự án hay các khoản đầu tư nói chung, cần xem xét bản chất của ngành nghề kinh doanh và các điều kiện thị trường cụ thể, nhằm đưa ra các so sánh và nghiên cứu có tính thực tế nhất.

Đối với một dự án, nhà đầu tư phải quyết định không chỉ việc ra vào của dòng tiền mà còn là bản chất của chúng. Cụ thể, việc đầu tư có sử dụng đòn bẩy hay không, chi phí vay như thế nào và bao nhiêu phần trăm vốn vay? Cần phải lưu ý với những dự án sử dụng đòn bẩy, việc quản lý dòng tiền càng trở nên thiết yếu khi nhà đầu tư phải kiểm soát chặt chẽ hơn sự ra vào của dòng tiền do sự có mặt của lãi vay.

Ngoài ra, trong quá trình kinh doanh, việc duy trì một khoản vốn lưu động là điều phổ biến và cần thiết. Tuy nhiên, khoản vốn lưu động này ngoài phục vụ việc vận hành thì về mặt tài chính, lại kém sinh lời.

Vậy nên, để có được phần vốn lưu động đầy đủ để phục vụ quá trình vận hành của dự án, đòi hỏi các nhà đầu tư phải có kỹ năng quản lý dòng tiền hiệu quả, cân bằng các dòng tiền ra vào của dự án chính xác về lượng, về chất và thời điểm.

Dòng tiền đầu tư vào bất động sản có khả năng sinh lời tốt 

Trong số các kênh đầu tư hiện này, địa ốc vẫn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Vì nó có thể đem lại dòng tiền với trường hợp nhà hiện hữu, tương đối an toàn và có khả năng sinh lời tốt.

Trong khi đó, với hai kênh đầu tư là chứng khoán và vàng lại đang thiếu lực đỡ từ nhu cầu, cùng sự tăng giảm phụ thuộc vào thị trường thế giới, do vậy sẽ khiến tâm lý của nhà đầu tư chao đảo, ảnh hưởng đến quyết định “bơm vốn”.

Từ những yếu tố trên đã khiến bất động sản trở thành lựa chọn đầu tiên của giới đầu tư, nhất là trong tình hình kinh tế vĩ mô tăng trưởng, tình hình an ninh ổn định và nguồn vốn FDI đổ mạnh vào lĩnh vực này.

Đối với kênh đầu tư này, việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản không chỉ bị tác động bởi năng lực tài chính hay khả năng chi trả mà việc tính toán, cân đối tài chính mà còn phải xác định rõ mục tiêu đầu tư.

Từ các chỉ số kinh tế và các chính sách mới của nhà nước, dự báo trong năm 2018 thị trường căn hộ sẽ phát triển theo hướng bền vững. Ở phân khúc này, đa số nhà đầu tư dạng “lướt sóng” đều chọn giai đoạn xây dựng để bắt đầu, nhằm mục tiêu tăng giá trị chuyển nhượng sau xây dựng.

Còn với loại hình đất nền, kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư là tăng giá trị gấp đôi, gấp ba sau mua bán tùy thời điểm và nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê kho bãi, sản xuất… Với lợi nhuận cao, không ít các nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để phục vụ cho mục đích kinh doanh.

Tuy nhiên, mọi quyết định đầu tư đều phải có một kế hoạch cụ thể, nhằm đảm bảo an toàn và phòng tránh những rủi ro cao nhất. Nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng, giá bán bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, trong đó, sự phát triển của hạ tầng giao thông, tốc độ đô thị hóa của khu vực và quy hoạch phát triển đồng bộ của dự án sẽ đóng vai trò quan trọng trong xu hướng giá của thị trường.

Có thể bạn quan tâm

You May Also Like

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Advertisement Area